「注文住宅の予算って、どうやって決めればいいの？」
「年収の何倍まで借りていいの？返済が苦しくならないか心配」
住宅ローンは「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物です。
銀行が審査で「貸せる」と判断した額より、自分の生活に合った「返せる額」を軸に予算を決めることが重要です。
この記事では、注文住宅の予算の決め方を年収別の目安も含めて解説します。
予算の決め方の基本：2つのアプローチ
予算の決め方には2つのアプローチがあります。
アプローチ① 「借りられる額」から考える（NG）
銀行の審査基準をもとに「最大いくら借りられるか」を計算して予算を決める方法。
→ NG。借りられる額は生活水準・子育て費用・老後資金を考慮していないため、借りすぎリスクがある。
アプローチ② 「返せる額」から考える（推奨）
毎月の手取り収入・生活費・貯蓄目標をもとに「無理なく返せる月々の返済額」を決め、そこから借入総額を逆算する方法。
→ 推奨。生活の実態に合った予算が組める。
「無理のない返済額」を決めるための考え方
返済負担率（返済比率）を使う方法
返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収
金融機関は「35〜40%以内」を目安にしていますが、実際の生活では20〜25%以内が無理のないラインです。
| 年収 | 安全な年間返済額（25%以内） | 月々の返済額目安 |
|---|---|---|
| 300万円 | 75万円以内 | 6.2万円以内 |
| 400万円 | 100万円以内 | 8.3万円以内 |
| 500万円 | 125万円以内 | 10.4万円以内 |
| 600万円 | 150万円以内 | 12.5万円以内 |
| 700万円 | 175万円以内 | 14.6万円以内 |
| 800万円 | 200万円以内 | 16.7万円以内 |
手取りベースで考える方法（より現実的）
返済負担率は「年収（総支給額）」ベースで計算しますが、実際に使えるのは「手取り」です。
目安：手取り月収の30%以内が安全ライン
| 手取り月収 | 返済額の目安（30%以内） |
|---|---|
| 20万円 | 6万円以内 |
| 25万円 | 7.5万円以内 |
| 30万円 | 9万円以内 |
| 35万円 | 10.5万円以内 |
| 40万円 | 12万円以内 |
| 50万円 | 15万円以内 |
年収別・借入可能額と推奨借入額の目安
| 年収 | 銀行の借入可能額（目安） | 推奨借入額（無理のないライン） |
|---|---|---|
| 300万円 | 1,800万〜2,400万円 | 1,500万〜1,800万円 |
| 400万円 | 2,800万〜3,200万円 | 2,000万〜2,400万円 |
| 500万円 | 3,500万〜4,000万円 | 2,500万〜3,000万円 |
| 600万円 | 4,200万〜4,800万円 | 3,000万〜3,600万円 |
| 700万円 | 4,900万〜5,600万円 | 3,500万〜4,200万円 |
| 800万円 | 5,600万〜6,400万円 | 4,000万〜4,800万円 |
「推奨借入額」は月々の返済額が手取りの30%以内になるラインの目安です。
金利・返済期間・他のローン状況によって変わります。
とまと君「銀行が「貸せる」って言ってくれる額より、実際に借りるのは少なめにした方がいいんか。」 とま子ちゃん「そうやで。銀行は「年収×7〜8倍まで貸せる」って計算してるけど、それを全額借りたら返済が苦しくなる可能性が高い。教育費・老後資金・修繕費……住宅以外にもお金は必要やから、余裕を持たせた額を借りることが大事やで。」
予算を決めるための5ステップ
ステップ① 手取り月収を確認する
世帯の手取り月収を正確に把握します。
共働きの場合は「二人の手取り合計」ではなく「どちらかの収入が減っても返せるか」を考慮することが重要です。
育休・産休・転職・介護などで収入が下がるリスクを事前に想定しておきましょう。
ステップ② 「無理なく返せる月々の返済額」を決める
手取り月収の25〜30%を返済に充てられる金額として設定します。
例：手取り30万円の場合 → 月々7.5万〜9万円
この段階では「いくら借りるか」ではなく「月々いくら返せるか」を先に決めます。
ステップ③ 借入総額を逆算する
月々の返済額から、借入総額を逆算します。
月々8万円を返済する場合の借入総額（30年・金利1%想定）
月返済8万円 → 借入可能総額 約2,500万円
簡易計算の目安（30年・金利1%）
- 月7万円 → 約2,200万円
- 月9万円 → 約2,800万円
- 月11万円 → 約3,400万円
- 月13万円 → 約4,000万円
ステップ④ 自己資金を加える
ステップ③の借入額に、頭金（自己資金）を加えたものが「住宅購入に使える総額」です。
住宅購入総額 = 借入額 + 自己資金（頭金）
ただし、諸費用分（総費用の5〜10%）は現金で確保しておく必要があります。
ステップ⑤ 土地・建物・諸費用に配分する
住宅購入総額を「土地・建物・諸費用」に配分します。
例：総予算3,500万円の場合
- 諸費用分：350万円（現金確保）
- 土地代：1,000万〜1,500万円
- 建物代：1,650万〜2,150万円
「金利上昇リスク」も考慮する
変動金利でローンを組む場合、将来的な金利上昇にも備えが必要です。
金利が上がった場合の月々の返済額の変化（例：3,000万円・30年返済）
| 金利 | 月々の返済額 |
|---|---|
| 0.5% | 約8.7万円 |
| 1.0% | 約9.6万円 |
| 1.5% | 約10.4万円 |
| 2.0% | 約11.1万円 |
| 3.0% | 約12.6万円 |
「今の金利で月9万円返せる」としても、金利が2%になれば月11万円以上になります。
金利上昇を想定した「ストレステスト」を事前に行い、金利が上がっても生活が維持できるかを確認しておきましょう。
ライフイベントによる支出変化も考える
住宅ローンは35年前後の長期にわたります。その間にさまざまなライフイベントが発生します。
| ライフイベント | 想定される出費の増減 |
|---|---|
| 子どもの教育費（小中高大） | 増加（500万〜1,000万円/人） |
| 車の購入・維持費 | 増加 |
| 親の介護費用 | 増加（将来的に） |
| 老後資金の確保 | 必要 |
| 住宅のリフォーム・修繕費 | 増加（10〜20年後） |
こうしたライフイベントを考慮した「長期の家計シミュレーション」をFP（ファイナンシャルプランナー）に依頼することをおすすめします。
予算設定でよくある失敗パターン
① 「今の家賃と同じ額で返せる」と思って借りすぎる
家賃と住宅ローンは違います。住宅ローンには「修繕費・固定資産税・保険料」が加わります。
これらを含めると、家賃と同額でも実質的な住居費は増加します。
② 共働き前提で借入額を決める
どちらかが育休・介護休業・転職などで収入が下がることを想定していないケースが多いです。
「一人の収入でも返せる額」を基準にする考え方が安全です。
③ 「今の金利」だけで計算する
変動金利が低水準の今、「低金利が続く前提」で借りすぎると、金利上昇時に返済が苦しくなります。
④ 諸費用・外構費を予算に入れ忘れる
「建物代だけで予算を決めていたら、諸費用・外構費が払えなかった」は典型的な失敗例です。
まとめ：予算は「返せる額」から逆算して決める
注文住宅の予算の決め方のポイントをまとめます。
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」から逆算する
- 月々の返済額は手取りの25〜30%以内が安全ライン
- 年収別の推奨借入額を参考にする
- 金利上昇・ライフイベントによる支出増加も考慮する
- 諸費用・外構費・家具費などの追加費用も予算化する
- FPへの相談で「長期の家計シミュレーション」を作成する
「今返せるかどうか」だけでなく「10年後・20年後も返せるかどうか」まで考えた予算設定が、住宅ローンで後悔しない鉄則です。
とまと君「FPへの相談って、お金かかるよね？」 とま子ちゃん「無料相談のFPもたくさんいるで。ハウスメーカーに連携のFPを紹介してもらうか、住宅金融支援機構や保険会社の無料相談窓口を使う方法もある。「タダで相談できる」から、ぜひ活用してみてね。」
「予算の決め方」でよくある失敗ケーススタディ
ケース①：共働き前提で最大額まで借りた夫婦
年収夫500万円・妻400万円の合算で合計年収900万円として審査し、5,000万円のローンを組んだケースです。
その後、妻が育休を取得し1年間収入がゼロに。月々の返済額は妻の復帰後に元に戻ったが、育休中の家計が非常に苦しかった。
教訓：「合算年収で最大限借りる」は危険。片方の収入が止まっても返せる額に抑えることが重要。
ケース②：変動金利を「今後も低いはず」と信じて全額変動にした
借入時の金利0.4%で計算し、月々の返済額9万円で計画。
数年後に金利が1.5%に上昇し、月々の返済が11万円に増加。当初計画との差額2万円×12ヶ月=年間24万円が想定外の負担に。
教訓：変動金利は上昇リスクがある。金利2〜3%になっても返せるか事前にシミュレーションしておく。
ケース③：建物代だけで予算を計算し諸費用が払えなかった
「3,000万円の家を建てる。自己資金300万円を頭金に、2,700万円のローンを組む」と計画。
しかし諸費用（350万円）・外構費（150万円）が別途必要と判明。自己資金300万円では諸費用も払えない状況に。
教訓：「諸費用（総費用の5〜10%）を現金で確保してから、残りで頭金を考える」が正解。
予算の「見える化」ツールの活用
住宅購入の予算計画には、以下のツールの活用がおすすめです。
FP（ファイナンシャルプランナー）への相談
無料のFP相談サービス（保険会社・証券会社・住宅金融支援機構など）を活用して、長期的な家計シミュレーションを作成してもらいましょう。
「30年後まで、住宅ローン返済・教育費・老後資金を含めた家計のシミュレーション」が一番参考になります。
住宅金融支援機構の借入可能額計算ツール
住宅金融支援機構（フラット35の運営機関）が無料で提供する借入可能額シミュレーションツールを使うと、年収・返済期間・金利を入力するだけで「借入可能額の目安」が確認できます。
ハウスメーカー・工務店の資金相談
多くのハウスメーカー・工務店は無料の資金相談会を実施しています。
「総費用はいくらになるか」「毎月いくら返すことになるか」を実際の見積もりをもとに確認できます。
まとめ：注文住宅の予算は「5つのステップ」で決める
注文住宅の予算決定のポイントを最終的にまとめます。
予算の決め方 5ステップ
- 手取り月収を確認する（世帯全体）
- 無理なく返せる月々の返済額を決める（手取りの25〜30%以内）
- 借入総額を逆算する（月々返済額から計算）
- 自己資金を加えて住宅購入総額を出す（諸費用分は現金確保）
- 土地・建物・諸費用に配分する
NG思考パターン
- 「銀行が貸してくれる額まで借りる」
- 「今の家賃と同じ返済額なら大丈夫」
- 「共働きの収入合算で最大限借りる」
- 「今の金利だから大丈夫」
- 「諸費用は何とかなる」
この5つのNGを避け、5ステップで「本当に無理のない予算」を設定することが、住宅ローンで後悔しない家づくりの基本です。
とまと君「予算決めって難しそうやったけど、ステップを踏んで考えたら整理できそうやな。」 とま子ちゃん「そうやで。「どこから考えればいいかわからない」という人が多いけど、「手取りの何%まで返済に使えるか」から逆算するだけでシンプルになる。焦らず、FPや担当者と一緒に「自分たちの現実的な予算」を見つけていってな。」
予算計画で「やっておいてよかった」ことベスト3
実際に注文住宅を建てた施主の声をもとにした、予算計画で特に効果的だったことをまとめます。
第1位：FP（ファイナンシャルプランナー）に相談した
「FPに長期家計シミュレーションを作ってもらったことで、教育費が重なる10年後のキャッシュフローを事前に把握できた。この確認がなければ無理な借入をしていた」という声が最も多いです。
FP相談は保険会社・証券会社・住宅金融支援機構のほか、ハウスメーカー提携のFPでも無料で利用できる場合があります。
第2位：頭金を使い切らず「諸費用分を現金確保」してから計画した
「諸費用を諦めて全額ローンを組もうとしたが、事前にFPに相談して現金300万円を確保してから頭金を決めた。これで心理的な余裕が全然違った」という声があります。
第3位：変動金利上昇時のシミュレーションを事前にした
「金利1%・2%・3%での月々の返済額をシミュレーションして、2%になっても生活できると確認してから変動金利を選んだ」という声です。
「今の金利で返せるか」だけでなく「金利が上昇しても返せるか」を事前確認することが、長期ローンで安心して過ごすための基本です。
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