注文住宅を建てるのに、実際いくらかかるのか。
「3,000万円あれば建てられる」「いや、土地込みで5,000万円は見ておかないと」——インターネットで調べるほど答えがバラバラで、余計に不安になった経験はありませんか。
今回は注文住宅YouTuber「なすびのおうち」のなすびくんの実体験をお借りしながら、元大手不動産会社勤務のとまと君が注文住宅の総費用相場と、後悔しない予算の立て方を解説します。
🍆 なすびくん 「住宅ローンを完全に甘く見ていました。なんとかなるだろうと思っていましたがなんとかなりませんでした（笑）。間取りは廃人レベルで調べたのに、住宅ローンはちょこっと調べただけで契約してしまったボケナスです」
🍅 とまと君 「え、なすびくんでも!?あんなにこだわりの家を建てたのに！？」
🍆 なすびくん 「そうなんです。でもこれ、僕だけじゃないと思うんですよね。間取りへの熱量を、住宅ローン選びにも向けられる人って実は少ない。これから建てる人にはぜひ僕の失敗を踏み台にしてほしいです」
注文住宅の総費用相場（全国平均）
まず大前提として、注文住宅の総費用は「建物本体価格」だけではありません。土地代・付帯工事費・諸費用まで含めたトータルで考える必要があります。
建物本体価格の相場
国土交通省の調査によると、注文住宅の建物本体価格の全国平均は3,200〜3,500万円前後です。ただし、ハウスメーカー・工務店・エリアによって幅が大きく、以下のような差があります。
| グレード | 坪単価目安 | 35坪の建物費用目安 |
|---|---|---|
| ローコスト住宅 | 40〜60万円 | 1,400〜2,100万円 |
| 中堅ハウスメーカー・工務店 | 60〜90万円 | 2,100〜3,150万円 |
| 大手ハウスメーカー | 90〜130万円以上 | 3,150〜4,550万円以上 |
坪単価は「建物本体のみ」の価格です。これに付帯工事費・諸費用が加わるため、最終的な総額は坪単価から計算した金額より1.3〜1.5倍になることが多いです。
付帯工事費・諸費用の相場
多くの人が見落とすのが「本体工事以外の費用」です。
| 費用の種類 | 相場 | 内容 |
|---|---|---|
| 付帯工事費 | 建物本体の15〜20% | 地盤改良・外構・照明・カーテンなど |
| 諸費用 | 建物本体の7〜10% | 登記費用・住宅ローン関連・火災保険など |
| 土地代 | エリアによって大きく異なる | 首都圏：1,500〜5,000万円以上、地方：500〜1,500万円程度 |
なすびくん家の実例：総額4,050万円の内訳
では実際にどんな費用構成になるのか、なすびくんの事例で見てみましょう。
家族構成：なすびくん（20代）・妻ナスコちゃん（20代）・1歳児・猫 建築時期：2022年12月 建てた場所：北海道（地元工務店）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地（130坪） | 現金購入 |
| 建物（50坪・ガレージハウス） | ※土地込み総額4,050万円 |
| 合計（土地＋建物） | 4,050万円 |
注目すべき点が2つあります。
①当初予算は3,500万円だったこと
なすびくんいわく「計画当初は土地込みで3,500万円の予定でしたが、気がつくと4,000万円を超えていました」。当初計画から500万円以上オーバーしています。
これは注文住宅では珍しくありません。「一生に一度なんだから」という魔法の言葉でオプションが積み上がっていくのが現実です。元不動産プロの経験からも、当初予算の1割〜2割オーバーは注文住宅ではほぼ標準と言えます。
②土地を現金購入していたこと
なすびくんは土地を現金で買っていたため、住宅ローンの借入は建物分のみ3,800万円。この「土地代が別途現金」という構造が、後の銀行選びにも影響しています。
住宅ローンの選び方：なすびくんが失敗から学んだこと
ここからは、なすびくんが実際に経験した住宅ローン選びの話です。
地銀5社が全部「同じ銀行」を勧めてきた
なすびくんは住宅会社5社から話を聞きましたが、5社すべてが提案してきた銀行が「北海道銀行（道銀）か北洋銀行」の二択でした。
当時の道銀の金利はこうでした。
| 商品 | 当初固定期間の金利 | 固定期間終了後の金利 |
|---|---|---|
| 3年固定 | 0.7% | 基準金利2.9%-1.5%＝1.4% |
| 10年固定 | 1.3% | 基準金利3.6%-1.5%＝2.1% |
固定期間終了後の金利が高すぎる……。なすびくんはこの金利を見てネット銀行を選ぶ決意をしました。
🍒 とま子ちゃん 「住宅会社の営業マンが地銀を勧めるのは、提携関係や手続きの簡便さが理由のケースが多いです。金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の内容まで含めたトータルコストで比較することが大切です。営業マンに勧められた銀行をそのまま選ぶ前に、必ずネット銀行も候補に入れて比較しましょう」
ネット銀行2社に落ちた→楽天銀行で通った
auじぶん銀行・PayPay銀行に申し込むも連続で審査落ち。ネット銀行は審査が厳しく、一般的に年収の6倍が借入目安（なすびくんの年収450万円の6倍＝2,700万円）のため、3,800万円は難しかったのです。
最終的に楽天銀行で審査通過。決め手は初期費用の安さでした。
| 銀行タイプ | 事務手数料 | 3,800万円借入時のコスト |
|---|---|---|
| 一般的なネット銀行 | 借入額×2.2% | 83万6,000円 |
| 楽天銀行 | 一律33万円 | 33万円 |
| 地銀（道銀・北洋） | なし | 0円（ただし金利が高い） |
土地を現金で購入して手元資金が減っていたなすびくんにとって、初期費用50万円の差は大きかったのです。
実際の月々の返済額
楽天銀行での借入条件と実際の支払いはこのとおりです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,800万円 |
| 金利 | 変動金利 0.539% |
| 借入期間 | 35年 |
| 月々の返済額 | 79,385円 |
| ボーナス払い | 112,893円×年2回 |
| 年間返済総額 | 約119万円 |
月々約8万円。なすびくんの月々の手取り（約25万円）に対して、住宅ローンで約32%が消えていく計算です。
「ギリギリ計画」が崩れた2月の話
計画では「なすびくんの収入で住宅ローン・生活費をまかない、ナスコちゃんの収入を貯金・娯楽に回す」はずでした。しかし現実はそう甘くありませんでした。
2022年12月に新居入居後、2023年2月。娘がありとあらゆる感染症にかかり、それが家庭内感染して一家崩壊します。
- ナスコちゃんの有給がゼロ→2月ほぼ欠勤→給料が大幅減
- なすびくんも夜勤を休むことが多く夜勤手当ゼロ
- 2月の夫婦2人合算の給与：22万円
🍆 なすびくん 「2月の給料は夫婦2人合わせて22万円。はい終わりです。大赤字です。人生終わった（笑）。あー住宅ローンの組み方ミスったなーと思いました。『夫婦どちらかが働けなくなる』ことは考えていたのに、『両方同時に働けなくなる』ことは全く考えていなかったんですよね」
🍒 とま子ちゃん 「なすびくんのケースは特別な例ではありません。子どもが小さいうちは感染症での欠勤が連鎖しやすく、共働き世帯にとっては大きなリスクです。住宅ローンを組む際は『夫婦両方が同時に収入が下がるリスク』まで想定して、最低3〜6ヶ月分の生活費を手元に残しておくことが理想です」
後悔しない予算の立て方：3つの鉄則
なすびくんの実体験ととまと君の不動産実務経験から、注文住宅の予算計画で守るべき鉄則を3つまとめます。
鉄則①：当初予算に1.2倍のバッファを持つ
注文住宅は計画段階の予算からオーバーするのが常識です。なすびくん家も3,500万円の計画が4,050万円になりました（約16%オーバー）。
「この金額で建てる」と決めた金額の8割程度で計画を立て、残り2割はオプション・追加費用・諸費用に充てる余白として最初から確保しておきましょう。
鉄則②：月々の返済額は手取りの25%以内を目安に
住宅ローンの月々の返済額が手取りの30%を超えると、生活が苦しくなるリスクが高くなります。なすびくんの場合は月々手取り25万円に対して返済8万円（約32%）でギリギリでした。
可能であれば手取りの25%以内（月々25万円の手取りなら月6.25万円以内）に収めると、急な収入減にも対応しやすくなります。
鉄則③：住宅ローンは自分で銀行を比較する
住宅会社の営業マンに勧められた銀行をそのまま選ばず、必ずネット銀行も含めて自分で比較しましょう。特に確認すべき点は以下の4つです。
- 金利（変動・固定・期間固定）
- 事務手数料（借入額×2.2%か一律固定か）
- 団体信用生命保険（団信）の内容（がん特約・就業不能保障など）
- 繰り上げ返済の手数料・条件
まとめ：注文住宅の総費用チェックリスト
| チェック | 確認ポイント |
|---|---|
| ✅ | 土地・建物・付帯工事・諸費用を合算した「総額」で考えているか |
| ✅ | 当初予算の1.2倍でも払えるか確認したか |
| ✅ | 月々の返済額が手取りの25%以内に収まるか |
| ✅ | 夫婦両方が同時に収入減になった場合のシミュレーションをしたか |
| ✅ | 手元に最低3〜6ヶ月分の生活費を残せるか |
| ✅ | 地銀だけでなくネット銀行も含めて比較したか |
| ✅ | 事務手数料・団信・繰り上げ返済条件まで比較したか |
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よくある質問（FAQ）
Q. 注文住宅の総費用の全国平均はいくらですか？
A. 建物本体のみの全国平均は約3,200〜3,500万円です。これに付帯工事費・諸費用・土地代を加えた総額は、土地なしで約4,000〜4,500万円、土地込みでは地域によって大きく異なりますが5,000〜6,000万円程度が一つの目安です。ただし、ローコスト住宅から大手ハウスメーカーまで幅が大きいため、一概には言えません。
Q. 住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？
A. 一般的な目安は年収の7〜10倍ですが、銀行によって異なります。ネット銀行は比較的厳しく年収の6倍程度が上限になるケースもあります。年収450万円でネット銀行2社に落ちたなすびくんのケースのように、審査が通らないこともあるため、複数行に同時に仮審査を出すのが確実です。
Q. ネット銀行と地銀、どちらがお得ですか？
A. 一般的に金利はネット銀行の方が低く、長期的な返済総額では有利です。ただし事務手数料がかかる点に注意が必要です。借入額×2.2%の手数料が発生する銀行では、3,000万円借入なら66万円の初期費用が必要です。楽天銀行のように一律固定の手数料の銀行もあるため、初期費用と金利の両面でトータルコストを比較しましょう。
Q. 注文住宅の予算が当初より増えてしまうのは普通ですか？
A. 非常によくあることです。なすびくんも当初3,500万円の計画が4,050万円に増えました。「一生に一度だから」というオプション追加が積み重なること、地盤改良などの想定外費用が発生することが主な原因です。当初予算の1割〜2割程度のオーバーを前提に、余裕を持った資金計画を立てることをおすすめします。
Q. 共働き世帯が住宅ローンを組む際の注意点は？
A. 「片方が働けなくなった場合」だけでなく、「両方が同時に収入減になった場合」のシミュレーションが重要です。なすびくんの2023年2月のように、子どもの感染症が家庭内感染して夫婦ともに欠勤が増えるケースは珍しくありません。ペアローンや収入合算を検討する際も、最悪のシナリオで返済可能かを確認しておきましょう。
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